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　　3月19日，香港中环，长实集团年度业绩发布会。当被问及是否参与香港新一轮9幅住宅用地竞拍时，李泽钜给出了近乎斩钉截铁的回答：“地产是集团的核心业务之一，只要回报合理，我们一定会参与竞拍。”

　　同时，长实集团财报显示，集团手握超400亿港元现金，净负债率仅2.3%。

　　李氏家族在此时宣布“积极拿地”，时机耐人寻味，会不会再次开启其所擅长的“逆势投资”周期？

　　回望2013年至2016年，当内地楼市正值狂热、地王频出之际，李嘉诚却开启了其史诗级的战略撤退。广州西城都荟、上海东方汇经中心、北京盈科中心等核心地标被陆续抛售；2017年更是以402亿港元出售香港中环中心，创下全球写字楼成交纪录。短短数年时间，李氏家族累计套现超过1700亿港元，完美避开了此后漫长的行业寒冬。

　　而他们此次回归的资本来源，更值得玩味——出售英国电网公司UK Power Networks股权，预计可套现千亿港元。将欧洲资产高位变现，再以低价布局中国核心地产，这本身就是一次完美的跨市场套利。

　　十年一个轮回。2026年的春天，这位跨越半个世纪的经济周期的“华人商界老船长”，携超过400亿港元现金重返地产赛道。这意味着，在李氏家族的财务模型里，当前土地和资产价格已经进入“合理回报区间”。

　　那么，“周期之王”这一次的回归，究竟释放了怎样的信号？中国房地产市场的至暗时刻线

　　全国层面的数据同样传递出积极信号。3月份20个重点城市二手房成交面积达到1797万平方米，环比增长117%，同比大幅增长28.6%。新房成交面积1133万平方米，环比增长89%，同比增长12.4%。

　　这种“量先于价”的修复模式，在房地产市场的历史周期中并不罕见。以日本房地产市场为例，其在1991年泡沫破裂后，同样经历了成交量先行回暖、价格逐步企稳的漫长过程。美国次贷危机后的市场修复，也呈现出类似的规律。成交量是市场情绪的晴雨表，而价格则是最终确认底部的标志。这意味着，当前市场可能正站在从“量变”到“质变”的临界点上。

　　如果说成交量是市场见底的前瞻信号，那么政策与资金的双重支撑，则为底部确认提供了坚实基础。

　　政策层面，2026年的楼市政策已形成历史罕见的宽松格局。需求端，首套首付比例最低降至15%，二套首付降至20%；首套房贷利率已经步入“2时代”，主流城市房贷利率已降至3%以下，公积金贷款利率更是低至2.6%。上海的购房社保门槛已缩短至1年，北京五环内降至2年，超过百个城市已取消限购限贷政策。

　　资金层面，一个更加值得关注的指标是租金回报率的悄然变化。高和资本合伙人苏鑫指出，长期以来，住宅收益主要依靠资本增值（房价上涨），而忽视了出租收益。但目前30个重点城市的住宅租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区回报率逾2%。当租金回报率开始高于银行存款利率时，资产的金融属性便发生了微妙逆转，这将吸引长期投资者回流二手房市场。

　　与此同时，各路资金加速涌入楼市。2026年1-3月，外资大宗交易同比增长82%，3月单月同比增幅更是达到92%。施罗德等国际资管巨头设立30亿元长三角专项基金，加拿大养老基金以12.9亿元收购4座购物中心。险资同样动作频频，国寿资本以6.29亿元收购上海长租公寓60%股权。这种“聪明钱”的集体涌入，本身就是市场见底的重要佐证。

　　的第三个信号是供给端的去化压力。经过四年深度调整，当前的供给侧已经出现了历史性的收缩。从开发投资端来看，2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%，较2021年的历史高点已经“腰斩”，跌幅达到50%。这一调整幅度，已经超过美国次贷危机期间的27%，接近国际房地产调整的平均深度。

　　住房和城乡建设部数据显示，“十五五”期间全国城镇住房需求还有将近50亿平方米的增量空间。这些需求主要来自改善性需求——即居民将手中的“老破小”置换为“好房子”的需求。随着“好房子”政策的推进，这类需求将持续释放。第二，库存去化已见成效。

　　经济学家任泽平的观点更为直接：“2026年中国房地产市场上涨是大势所趋。”他建议组建5万亿元以上的大型住房银行收储，持续降息包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，全面取消限购回归市场化，以释放刚需和改善型需求。

　　租金回报率与房贷利率的倒挂。从经济学角度分析，在房屋失去房价上涨的资本利得功能后，房屋定价的锚只能回归租金。从租金回报率与国债利率的比较来看，2026年1月一线%，考虑未来降息预期，如果30年期国债利率长期均值在2%，二者仍有约16个基点的利差。综合全球经验，一线城市住宅租金回报率需要高于30年国债收益率80个基点以上，房地产市场的价量才可能达到稳态。更为关键的是房贷利率的锚定效应。当前房贷利率在3.06%左右，而一线个基点的倒挂。若考虑到中国人对于房子的特殊偏好以及当前政策刺激效应，租金回报率需要到2.5%左右的水平才能实现平衡。这意味着，从纯租金回报角度分析，房价可能还有25%左右的下跌空间。

　　收入预期与就业压力。国信证券经济研究所指出，维持楼市底部判断需要三个条件同时满足：“小阳春”不再出现以价换量、居民收入信心改善有逻辑支撑、政策足够有力创造需求或提振预期。目前来看，收入预期改善的逻辑支撑尚不充分，这需要一个更长时间的观察窗口。三是

　　人口结构的中长期制约。尽管这是老生常谈的话题，但人口老龄化与少子化趋势确实构成了房地产需求端的中长期压制力量。这一结构性因素不会因为短期的政策刺激而改变，它将在未来十年乃至更长时间内持续影响楼市的供需格局。中间派可能代表了大多数人的看法。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，2026年房地产市场仍将延续筑底与分化的态势。政策端已释放出明确的“稳预期”信号，但需求端的实质性复苏，仍取决于更强力的政策组合落地及宏观经济与居民收入预期的改善。

　　无论乐观派还是谨慎派，有一个观点是一致的：房地产市场的底层逻辑已经发生深刻变化，过去的“黄金时代”不会简单回归。李嘉诚携400亿归来，并不意味着所有人闭眼买房都能赚钱。三个不可逆的趋势正在重塑这个市场的面貌。