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　　2026年3月19日，长实集团开业绩会。有人问李泽钜，香港新出的几块住宅用地，你们拍不拍？李泽钜的回答近乎斩钉截铁：“只要回报合理，我们肯定上。”

　　其实看看财报数据就懂了，长实集团目前手握400多亿港币现金，净负债率才2.3%。

　　2013到2016年，内地楼市火得一塌糊涂，地王一个接一个。那时候大家疯了一样往里冲，李嘉诚却在往外跑。广州西城都荟、上海东方汇经中心、北京盈科中心……一个个地标性物业被他像甩包袱一样卖掉。

　　最狠的是2017年，402亿港币把香港中环中心卖了，直接创下全球写字楼成交纪录。几年下来，套现超过1700亿。

　　那这次回归的钱是哪来的？其实很值得玩味——卖英国电网公司，预计能回笼千亿港币。高位变现欧洲资产，低位抄底中国核心地产，这一进一出，妥妥的跨市场套利教科书。

　　十年一个轮回。2026年春天，老船长带着400亿现金杀回来了。这意味着，在他眼里，现在的土地和房子，价格已经跌到“合理回报区间”了。

　　三月份，北上广深的二手房成交量齐刷刷创了新高。成都、西安、南京这些强二线个重点城市二手房成交面积环比涨了117%，同比涨了28.6%。新房也涨了89%。

　　民生银行的首席经济学家温彬说，这是憋了四年的刚需和改善需求，终于憋不住了。

　　但别高兴太早，价格还在坑里蹲着呢。北上广深的房价，比2021年高点跌了38%到44%，直接回到2016年的水平。深圳最惨，跌了44.3%。

　　“量先于价”这事儿，在日本和美国都发生过。泡沫破了之后，成交量先爬起来，价格在后面磨磨唧唧地跟。

　　不过，政策面现在是线时代”，上百个城市取消了限购。白名单机制一落地，项目授信快上万亿。两会直接喊话“着力稳定房地产市场”，《求是》杂志更狠：“政策一次性给足，别搞添油战术”。

　　资金层面，30个重点城市的住宅租金回报率中位数到了2.06%，超过一半的小区超过2%。啥意思？你存银行一年定期才1.5%左右，房租收益比利息还高了。这时候，房子的金融属性就发生了一点微妙的变化。

　　与此同时，外资也闻着味儿来了。一季度大宗交易同比涨了82%，施罗德搞了个30亿长三角基金，加拿大养老基金花了12.9亿买了4个购物中心，险资也在动。这些“聪明钱”集体涌入，本身就是个信号。

　　2025年房地产开发投资比2021年高点腰斩了，跌了50%，比美国次贷危机还惨。新开工面积更是惨不忍睹，比巅峰期跌了74%，直接回到2004年的水平。

　　这就意味着，未来一到三年，新房供应会严重不足。现在不买房，到时候想买可能都没得选。

　　乐观派说，2026年就是底部。改善性需求还有50亿平米的空间，库存去得差不多了，成交量也回暖了。克而瑞董事长丁祖昱直接说“2026年大概率是底部确认的一年”，任泽平更猛：“上涨是大势所趋”。

　　不过，谨慎派并不这么看。摩根士丹利和瑞银算了笔账：一线个基点。按纯租金回报算，房价可能还得再跌25%。再加上收入预期不行、人口老龄化，别高兴太早。

　　第一，普涨没了。 以后只有一线和强二线的核心区能打，人口流出的城市和远郊，可能会像日本北海道、美国铁锈带一样，阴跌几十年。

　　第二，房子回归居住属性。租金回报率成了新锚点。别再想着买了就翻倍，以后买房子跟买债券差不多，图的是稳定租金和抗通胀。

　　第三，行业洗牌。 高杠杆、高周转的玩法彻底玩完了。以后是低负债、合理回报的新模式。央国企靠融资成本优势吃肉，优质民企靠产品力喝汤。

　　一线和强二线的核心区，底部基本确认了。成交量回暖、政策托底、资金涌入、供给收缩，这几条凑一块，国信证券认为“上半年有望率先确认底部”。

　　中长期看，“十五五”期间会是筑底和分化的关键阶段。中指研究院认为，到“十五五”中后期，市场有望慢慢走出调整，进入更稳、更优、品质驱动的新阶段。

　　2013年他跑路的时候，一堆人笑他看空中国、错失良机。2026年他杀回来，又一堆人惊呼大佬抄底。

　　历史总是重复：少数人在底部悄悄布局，大多数人在高位疯狂追涨。楼市的至暗时刻正在过去，但全民炒房、人人暴富的疯狂年代，可能永远回不来了。